売却の基礎知識｜高松市の不動産売買 よつば不動産

不動産会社の選び方

売却の成否は不動産会社選びにかかっている

大切な資産であるご自宅や不動産が売れるか、売れないか、高く売れるか、そうでないかは、まさに依頼先である不動産会社次第。とはいえ、一般の方が数ある業者のなかからベストな1社を選ぶのは至難の業でしょう。

もちろん、会社のホームページを見て企業情報を検討して選ぶという方法もあるでしょう。 しかし、企業や経営規模の大小だけで有能かそうでないかを判断するのは難しいというのが実情です。大手でも売却にあまり積極的でなかったり、実績が乏しかったりする会社は少なくありません。反対に数人規模の会社でも地域に密着した積極的なビジネスで成功を収めていることもあります。

査定金額と根拠で判断しましょう

いずれにしても、最初から1社に絞るのは得策ではありません。
できれば、数社以上に対し物件の調査を依頼して、査定額を出してもらいましょう。その金額がどうかというのはもちろんですが、大事なのは金額の根拠をどれだけその業者がていねいにわかりやすく説明してくれるかに注目すること。突出した金額を提示してきた業者だからといって安心してはいけません。 むしろ、その手の会社は、仕事が取りたい一心で高い額面をチラつかせてきただけの可能性もあるからです。

誠実で、仕事のできる不動産会社は、現地調査や書類上の調査を徹底し、最新の市場動向に基づいて根拠のある妥当な金額を提示してくるはずです。どれが妥当かはわかりにくいかもしれませんが、その根拠をどれだけ依頼者にわかりやすく、納得の行くように説明してくれるかに注目しましょう。

たくさん査定したから高く売れるわけではない

不動産会社の出す査定額は、簡易査定や訪問査定でも、各不動産会社で査定額が違うことは普通にあります。
査定額はある程度の相場価格を表すもので、売り出し価格の参考になる価格です。大切なのは売れそうな価格ではあっても、売れる価格ではないという意識を持つことが大切です。買主に不動産を売ることになりますが、最終的にはその過程で一緒に売却活動をしていくのは不動産会社です。

不動産の売買は大金が動くので、信頼できる不動産会社を選ばないと後々後悔してしまいます。実際に担当者に会って判断するのも重要です。査定金額はあくまでも予想価格ですので、媒介契約を取りたいが故に高い査定金額を付ける会社もあります。査定金額は営業的な要素が入った予想価格ですので、金額だけで判断するのはお勧め致しません。高い査定金額を付けた会社が、不動産を高く販売できる能力を持っていると保証する訳ではないからです。高い査定価格を付けたが故に、不動産会社も勢いで高い売り出し価格を付けざるを得ず、販売に時間がかかり、値下げを繰り返し、安い価格で最終的には成約するということもあります。

一回目の査定金額は重要

明らかに相場より高い金額で売りに出し、見学者すら現れない状態で数ヵ月経過すると、その後相場に近い価格に値下げしてもなかなか成約に結び付かないといった事も多々あります。適正価格で売出し、時期にもよりますがおよそ３カ月以内に成約に結びつけるのがベストです。
その根拠は売出した時に、売物件を見学に来られる購入希望者は３カ月以内に集中する事が多いのです。この間に売却できなかった場合、新たに物件を探し始める新規の購入希望者の出現を待ち、期待しなければなりません。そのため一回目の査定が大変重要になります。

どの不動産会社が「〇」か「×」かはここで判断

売却の成否は依頼先である不動産会社次第。では、数ある不動産会社のなかから信頼できる1社を選ぶポイントは？
下記の項目を参考に判断してみてください。

Point1：顧客最優先の考え方がある業者ならOK

どんな商売でもそうですが、売る側又は買う側の都合ばかりを押し付けてくるような会社、店と付き合ってもろくなことにはなりません。
不動産会社でも、売却額や引き渡し日、売却のスケジュールなどについて、依頼者の事情や要望を無視してゴリ押ししてくる場合は敬遠しておいたほうが無難です。誠実な不動産会社は、顧客一人ひとりの要望や利益を最優先に考えているので、どのような要望にも親身になって対応してくれるはずです。

Point2：販売活動後のフィードバックをできない業者はNG

価格や物件に売れない理由が思い当たらず、何か月も売れない場合は、不動産業者の変更も考えてみましょう。媒介契約の更新時期となる販売開始から3ヶ月を一つの目安とすれば変更の検討に関してはわかりやすいです。検討するときは、売り出し価格を下げるか、そのままにするかも併せて考えるのがおすすめです。媒介契約ですが、専属専任媒介には1週間に1回、専任媒介は2週間に1回、不動産業者から売主への定期報告義務があります。
定期報告がない場合は法令違反になり、定期報告では、報告日までの営業活動と物件へ問い合わせがあったかなどを報告します。一般媒介に報告義務はないですが、こちらから聞かなければ報告をしない不動産業者は売る気がない可能性もあります。
媒介契約を結ぶ際には、きちんと状況を報告してくれる不動産業者を選びましょう。内見の希望者や物件への問い合わせが現れない場合は、不動産業者の販売活動に不足があることも考えられます。土地や家を販売しているにも関わらず、なかなか成約に至らない場合は、不動産業者からの報告を元になんらかの手を打たなければなりません。その際、不動産業者からの提案を受けるのがよいです。

Point3：媒介契約を書類で結ばない業者は要注意

正式に不動産会社に売買の仲介を依頼する際に「媒介契約」を締結し、不動産会社は遅滞なく一定の契約内容を書面に記載した「媒介契約書」を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければならないと定められています。
国土交通大臣が、媒介契約については媒介契約を標準化し消費者保護を図ることを目的として、「標準媒介契約約款」を告示し、媒介契約で定めるべき基本事項を網羅することで、消費者にとって不利な媒介契約が締結されることを防止しています。
また、標準約款に記載されていない条件があれば、必ず追記してもらってください。
依頼者にとって不利にならない事項をより具体的に追記することを国土交通省も推奨しています。

Point4：売り方の提案ができる業者を選びましょう

契約手続きや契約関係書類の作成など、初めて経験することがたくさんあります。当然、不安や疑問もいっぱい出てきます。 それらに丁寧に対応してくれる不動産会社でないと困ります。 また中古住宅購入にはリフォームがつきものになります。 リフォームの資金やタイミング、内容に関する提案やアドバイスも必要となる為、リフォームにも詳しい不動産会社が安心です。 築年数の古い住宅などは、住宅診断等の関係から「中古住宅」として売るのか「古家付土地」として売るのかで差が出ます。 売主の都合もありますが、最終的に購入する買主がイメージできるかどうかも大切です。

Point5：取り扱い物件が豊富だからといって売れるわけではない

不動産会社を選ぶとき、取り扱い物件が豊富かという点を重要視される方もいるでしょう。取り扱い物件が豊富なら確かに信頼もできますし、多く抱えている物件への問合せをしてきた方の中から購入希望者を見つけてくれることもあります。 ですが一概に取り扱い物件が多いから良いとも言い切れません。取り扱い物件が多くなくても地元の情報をよく把握していたり売却のための提案が巧みなところもあります。昨今ではインターネットを利用し情報を探される買主様が殆んどですので実際のところは、会社の規模はあまり関係ないと言えるでしょう。
例えば100件の物件を預かって、10件成約がとれた不動産会社と2件の物件を預かって2件の成約をとれた不動産会社ではどちらが売却の可能性が高いでしょうか。
確率でいえば、2件中2件の成約をとれた不動産会社の方が売却できる確率は高いのです。
大切なのは、どんな販売活動を行なってくれるのかということです。
取り扱い物件が多いから売却が早くなったり、高く売れたりということは一概には言えません。

お問い合わせからの流れ

不動産会社に売却を依頼した場合の流れについておおまかにご説明します。

賃貸の基礎知識

賃貸の仲介手数料

今は賃貸住宅の不動産屋への手数料は１ヶ月分の賃料の半分のところが多いです。 昔は１ヶ月分の賃料を取るところが多かったのですが、実はこれは宅地建物取引業法違反でして、業界の慣習として長年黙認されていたのですが、ある時から国土交通省が法令順守の強化に乗り出し、今では殆どの物件が１ヶ月分の賃料の半分とされています。 例外としては、大家さん側が一切手数料を負担しないとかの特殊な事例ですね。

敷金・礼金など

敷金は大家さんに預けるお金で、礼金は大家さんへの手数料のようなものです。 敷金は借りた人が家賃を滞納したまま退去したり、借りた家や部屋を壊して退去したりした場合にそこから補填されるためのお金で、原則退去時には返却されます。 昔は退去時に大家さんから壁紙の交換や掃除代などの名目で差し引かれ殆ど返ってくることが無かったのですが、今では国土交通省の退去時ガイドラインというのがありますので、通常使用により劣化したり色褪せしたりしたものは大家さんの負担と決められています。 関西などでは「敷金・礼金」ではなく「保証金・保証金引き」というものになっています。

火災保険

賃貸を借りる際は火災保険への加入をしましょう。
これは火事だけではなく、水漏れや盗難といったものも保証されるものに加入しておいた方がいいでしょう。

保証人・保証会社

殆どの場合、連帯保証人をつけるか保証会社への加入を求められます。
これは家賃の滞納などのトラブルを避けるためというのもありますが、災害時などの対応のためでもあります。
昨今では保証人に連絡しても払ってもらえないなどのトラブルもあるため、保証会社を利用する大家さんが増えてきています。