相続や離婚支払困難に伴う相談

不動産の購入・売却に関するご相談はよつば不動産へ

どんなご家庭にも、長い年月の間にはさまざまなことが起こります。 たとえば家長である方が突然亡くなり、残された家族が相続への対応に右往左往してしまったり、離婚に伴って財産分与のために自宅を売却せざるを得なくなったりと、その都度さまざまな課題が持ち上がります。こんなとき、どう対処するのがベストなのでしょうか。 こちらでは高松市で不動産売買を手がける「よつば不動産」が、こうした問題についての情報をご提供させて頂きます。解決の一助になれば幸いです。

相続した不動産を放置すると損です

親が亡くなり、不動産を相続したものの、その扱いに困るというケースは決して少なくありません。 たとえば、相続した不動産が遠方にある場合など管理も十分にできないため、空家や空き地として放置しがちになります。そうすると、相続財産とはいえ、その不動産を所有しているだけで毎年固定資産税を払い続けるなどのデメリットばかりが目についてしまうことになることもあります。しかも、住宅の場合だと適切な管理がなされないため、建物が劣化するなどで資産価値そのものが年々低くなってしまいます。

場合によっては、この“金食い虫”となってしまった不動産をすぐにでも売却したほうが得策かもしれません。売却してしまえば日常的な維持管理にも手間やコストがかからず、固定資産税で悩む必要もなくなります。ただ、注意しておきたいのは前述の通り、住宅の場合は建物の資産価値は年々目減りしていきますので、より高値で売却するならできるだけ早いタイミングでというのが鉄則になります。 その他の活用法として下記内容もございます。

相続した不動産を賃貸する

相続した不動産が築浅なマンションやアパート、駐車場などの場合は、そのまま賃貸するのが最適かもしれません。 よい立地環境にある物件は、将来にわたり価値が維持されたり、高まったりするケースがあります。立地のよいエリアにあるマンションに関しては、賃貸として貸すのもよいでしょう。 面倒な管理などは不動産会社に委託してしまえば、かなり長期に渡って心配する負担から解放されます。

空家問題

空家問題

日本には今、約800万戸以上もの空家があると言われています。 つまり、なんと全戸数の10軒に1軒以上が、確実に誰も住んでいない家だということです。もちろん、別荘のようなものもなかにはあるでしょう。 しかし、それは全体からすればごくわずか。ほとんどは誰も住むことがなくなった空家です。こうした空家が今後も増え続けることが予想されていますが、そうなると地域社会で防犯上、防災上のリスクが増大し、また景観を損ねる要因にもなり得ます。空家問題は、この国にとって切実な課題だと言えるでしょう。

右の資料は、総務省が出しているものです。 毎年空家・空家率が右肩上がり増えています。 15年後の2033年には空家率が30%になるという予測も出ていることから、今後さらに空家問題が深刻化していきそうです。

空家の管理でお悩みの方はこちらをご覧ください。

相続した不動産を売却する際の経費

仲介手数料

買主が現れ売買契約を締結した時に売却を依頼した不動産屋に支払うのが仲介手数料です。この金額は売買契約の際の金額によって決まります。 契約金額が200万円までの時はその金額の5%+消費税、400万円までは4%+2万円+消費税、400万円以上は3%+6万円+消費税になります。実はこれって簡易計算法で、実際は仮に500万円だった場合は500万円を「200万円+200万円+100万円」に分けて、それぞれに係数をかけるという計算になりますが、結果は同じなので簡易計算法を使っても問題はありません。

登記費用

売主から買主に名義を変更する際に司法書士に支払う手数料になります。 これは単に手放すだけであれば5万円前後見ておけばいいのですが、住宅ローンの抵当権が付いているのでこれを抹消する手続きが必要だったり、土地の取引などで老朽化した家を解体している場合や、登記している住所と現住所が違う場合などで若干費用が増えることがあります。

解体費用(住宅の場合)

老朽化した住宅を解体したうえで買主に渡すという条件での契約の場合、解体費が必要になってきます。 この解体費は建物の構造と大きさで大きく変わります。木造は一般的な30坪前後の家だけなら100万円強ですが、内部に荷物が多いとか、庭木が多いとか、ブロック塀があるとかで50万円前後は余裕を見ておいた方が安全です。 鉄骨造の場合は木造よりも解体費用が嵩みます。倍の200万円強は見ておいた方が良いです。一番頑丈な鉄筋コンクリート造の場合は更にその倍、400万円以上は見ておかないと足りない可能性が高いです。 あと、前面の道路が狭い等で重機の運び込みや廃材を持ち出すトラックの駐車が難しい場合は3~4割増しになると思ってください。2m以下の道路で車が入れないとなると、更にその費用は数倍になります。

樹木等の伐採(土地の場合等)

単なる雑草等の伐採であれば問題ないのですが、5mを超えるような背の高い樹木や、幹や根の太い樹木は重機が必要となりますので、面積とは無関係に費用がかかってきます。 背が高くなくても竹林の場合は、通常のチェーンソー等では伐採が難しいので専用の伐採道具を使います。これも通常の伐採よりも費用は割増しになります。

譲渡所得税

譲渡所得税

相続不動産を売却する場合として、不動産を相続したものの実際には住まないために売却する場合や、相続財産を遺産分割協議により分割する場合にその後の権利や管理などが複雑になるために不動産を金銭にしてから分割する、分割の手段(換価分割)としての不動産売却があります。 気を付けたいのが相続不動産を売却した場合に売却で得た代金には譲渡税がかかる場合があることです。 これは相続税を納税した、しないに関わらず発生しますので注意が必要です。譲渡税は不動産の保有期間によって税率がかわります。

測量

土地売却の際に行う用地の測量とは、「土地境界確定測量」といい、土地と土地の境界を確認・調査・確定を行い、実際の土地の面積を把握し、測量図を作成する作業のことを言います。 ※測量には、このほか新築住宅建築時等に土地の高低調査を行う「土地現況測量」があります。売却時に土地の測量を必ずしなければいけない、という決まりはありませんが、買主から求められる事がほとんどです。 登記簿に記載されている面積(公募面積)で以前は互いに了承して土地売買取引が行われていましたが、近年は土地の測量をし、境界を確定した上での取引が多くなっています。

ホーム・インスペクション(住宅診断)

ホーム・インスペクションとは、住宅の劣化状況や欠陥、修繕すべき部分や改修したほうがよい時期の目安、費用などを、第三者の立場から専門家がアドバイスすることです。 「ホーム・インスペクター(建物診断士)」がすでにアメリカでは常識となりつつあり、日本でも利用する人が増えています。 たとえば、中古住宅の購入を考えている人が購入予定の物件をホーム・インスペクションし、建物に劣化や落ち度がないかをチェックしたうえで検討するときにも利用されています。 物件を売りに出す人も、事前にホーム・インスペクションで“瑕疵”や“欠陥”がないかをチェックし、売却後のトラブルを防ぐという役割もあります。 平成30年4月から中古住宅取引の際ホーム・インスペクションの説明が義務化されることになります。 具体的には、契約前の重要事項説明時等において、その建物がホーム・インスペクションを受けた履歴があるか?今後実施する意向はあるのか?確認されることになります。 今後はホーム・インスペクションの結果が購入の判断材料となりやすくなりますので、利用することをおすすめさせて頂いております。

離婚に伴う不動産売却

ひとたび離婚が現実化すると、それまで夫婦の共有財産だった自宅の扱いをめぐってさまざまな問題が持ち上がります。その代表的なものが財産分与。離婚して別々の暮らしを始めるのに、同じ家をその後も共有して持ち続けるのは現実的ではないので、当然それを売却し、現金化した上で分割することになります。

ただ、住宅ローンの残債がある状態では不動産の分与も簡単にはいかず、家を共同名義のまま離婚されるご夫婦もいらっしゃるようですが、離婚後も互いに力を合わせローンの支払いを続けていくといったことはあまり現実的ではありません。どちらかが支払義務を怠るなどして相手方に迷惑をかけたり、あるいは逆に迷惑を被ったりといったトラブルの元になる可能性が高いからです。

こうしたことにならないためにも、早期の対策が欠かせません。 たとえば、「離婚に伴い財産分与をする必要があるが、自宅のローンが残っている。かといって、離婚後も協力してローンの支払いを続けていくのは難しい」といった場合は、売却することで解決を図るのがベストと言えるでしょう。もちろんローンを抱えたままでは売却できませんが、一部の無担保ローンで借り換える等で精算することができる場合があります。

売却価格が残債価格よりも高い場合でも相談に乗ることができます。詳しくは高松市の「よつば不動産」までお気軽にご相談ください。皆様のご事情に添った解決策を提案させていただきます。

状況による相談のタイミング

離婚に伴う不動産売却の検討は早ければ早いほうがスムーズに運びます。ただし、ご相談いただくにしても、ご夫婦のご事情によっては適切なタイミングというものがあります。たとえば、家の名義が「夫のものか」「共同か」でも大きな違いがあり、離婚後「しばらく夫がそこに住み続けるのか」「そうでないか」でも状況は変わってきます。

夫の単独名義で妻に債務(連帯債務・連帯保証)がないケース

不動産の名義が夫の単独なので、仮にローンの滞納があったとしても、家を離れた妻に督促請求が届くことはありません。ただし、これは財産分与を目的に妻が合意の上で自宅に住み続け、所有名義も妻に変更した場合です。もし、家を出た夫が住宅ローンを滞納し、結果的に競売という事態になると、妻は強制退去させられる場合もあります。

また、所有名義を妻のものにしたいと思っても、金融機関が首を縦に振らない可能性もあります。なぜなら、契約した夫が家に住むことを前提にして融資しているためです。最悪の場合、当初の融資条件とは違うということで金融機関が夫に一括返済を求めることもあり得ます。

なかなか難しい問題ですが、少なくとも夫がローンを完済した時点で所有名義を妻に変更する旨の約束を交わしておき、完済してから具体的な手続きを進めるのが無難と言えます。

夫の単独名義で妻が連帯保証人になっているケース

夫の単独名義でも、妻が連帯保証人になっているケースでは事情が異なってきます。夫が自宅に住み続け、妻が家を出るといった場合でも、妻が住み、夫が家を出て住宅ローンを払う場合でも、夫がローンを滞納すれば連帯保証人である妻に督促が回ってきます。

離婚するから連帯保証人から外れたいと妻が希望しても、抵当権のある金融機関の承諾がなければそれも難しいでしょう。 ただし、夫側の身内から別の連帯保証人を代わりに立てたり、そのほかの代替案を金融機関に提示したりするなど、他の金融機関でローンを借り換えることで解決を図る方法もあります。

夫と妻が共有名義(連帯債務者)であるケース

この場合は、離婚したからと言ってローンの名義を解消することはできません。 当然、夫が返済できなくなれば、連帯債務者である妻の元にも督促が届きます。大切なのは離婚後も互いに連絡を密に取り合い、返済状況をつねに確認し、不要なトラブルを避けること。そうでないと、最悪の場合、競売といった事態を招きかねません。返済に窮したら、早期に任意売却を検討したいところです。

任意売却とは?

競売という最悪の事態を回避する唯一の手段

住宅ローンの返済が何ヶ月と滞るようになると、これは死活問題です。なぜなら、そのままの状態を放置しておけば、いずれ債権者である金融機関は裁判所を通じて強制的に土地と建物を売り、その売却代金から残った住宅ローン債権を回収する「競売手続き」に入るからです。こうなると、家主はローンの残債義務を負ったまま家を失うことになります。こうした最悪のケースを回避する唯一の手段が「任意売却」です。

任意売却が可能な期間

競売執行まで一刻の猶予もないのが現実

愛着のある家を失った上に、ローンまで背負い続ける──まさに転落の人生を絵にかいたような状況です。 しかし、任意売却という手段を講じることでこの最悪の事態から身を守り、生活再建の足がかりを得ることができます。とはいえ、残された時間はそう多くありません。金融機関の訴状により裁判所が競売執行へと動き出す前に、信頼の置ける不動産会社に相談しましょう。よつば不動産は一般的な仲介売却、不動産買取だけでなく、この任意売却でも皆様のお力になれます。ぜひ、1日も早くご相談ください。

滞納期間 状況  
滞納直前 住宅ローンの負担が家計にのしかかっている
かろうじて月々の返済を続けている状況です。
任意売却でまだ間に合う!
~3ヶ月 滞納が何ヶ月も続いたため、金融機関から督促が届く
督促状や催告状を無視し続けるのは得策ではありません。
なぜなら金融機関は「支払いの意思なし」とみなして、競売の手続きに着手してしまうからです。
~4ヶ月 とうとう競売の開催通知が届く
この通知まで無視しているようでは問題です。
4・5ヶ月後には土地と建物が競売にかけられることになるでしょう。
~5ヶ月 裁判所から執行官が調査に訪れる
裁判所から執行官が家や土地を調査しに訪ねてきたら、競売はもう目前に迫っています。
タイムリミット

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