購入の基礎知識

不動産購入で失敗しないために

家にしても土地にしても、不動産の購入には大きな資金が動くもの。
マイホームは一生に一度の買い物──と言われる所以です。
それだけに、どんな物件を選ぶか、資金計画はどうするかで、満足が得られることも、後悔することもあります。
ここでは、高松市のよつば不動産が不動産購入で失敗しないためにぜひ知っておきたいポイントについてお話しさせて頂きます。

不動産を買う前に

よいものを買うのは、実はカンタン

よいものを買うのは、実はカンタン

家にしても土地にしても、購入には最低でも何百万、何千万という単位の資金が必要です。それだけに、どんな物件を選ぶかということに誰もが慎重になるのは当然でしょう。 しかし、ただ“よいものを買う”だけなら、何もそこまで悩む必要はありません。要はお金に“糸目”をつけなければよいのです。資金が潤沢にあれば、湾岸エリアの“億ション”でも、ドバイのリゾートマンションでも最高と思える物件が手に入るでしょう。 もちろん、そんな贅沢ができるのは、世間でもごく一握りのなかのさらに一握りとも言える人たち。多くは、限られた予算のなかでできるだけ満足できる買い物をしています。大切なのは100%希望条件を満たしたものを買うことではなく、大切な資産を有効に使って失敗のない不動産購入をすることなのです。

不動産購入に伴う資金計画

住宅ローンについて

住宅ローンについて

「いくら借りられるか」という借り入れる人の希望は、「いくら返せるか」という貸し出す側の金融機関の判断で決まります。住宅ローンの返済中に、もし大きな病気や事故などで収入が途絶えてしまったら……というのは、住まいを買う際の心配事です。どの住宅ローンを利用するかを選ぶときには、借入金を返すときのことをぜひ考えておくことが大きなポイントになります。 金利の低い住宅ローンは、同じ返済額で多額の借り入れができる。しかし、その多くが「変動型」や「固定期間選択型」など、返済中に金利が変わるタイプ。将来金利が上がったら返済額も増えてしまいます。 一方で、「全期間固定型」のように、金利は高めだが返済終了まで金利が固定されるタイプもあり住宅ローンは金利だけでなく、金利タイプも見極めて選ぶことが大切になってきます。

どの住宅ローンを利用するかで悩む事も大切ですが、その前に確実に返済していけるかどうかを真剣に考えていく必要があり、収入基準等を満たしていれば、希望額の住宅ローンを借りる事は可能です。 しかし、審査が通ったからといって それが安全な資金計画であるかは別の話ですので、『借りられる金額』と『安心して返せる金額』は必ずしも同じではありません。 現在では年収の25%の返済負担率が安心出来る基準だと言われていますが、この水準でも実は購入後の家計はかなり厳しくなると言えそうです。

物件価格だけではない、諸費用の存在にも注意を払いましょう

不動産購入の鬼門になりやすいのが、お金に関するルーズなものの考え方です。土地にしても建物にしても物件価格自体が高額ですが、購入に伴う諸経費もまた軽視できません。たとえば、登記手続きのための手数料や不動産会社に支払う仲介手数料に住宅ローンを申し込む際の手数料も発生します。不動産の取得に伴う税の存在もつい見落としがちです。

ほかにも火災保険料、団体信用生命保険料といった経費もあります。もちろん、住み替えの場合は引っ越し費用など諸々が出ていきます。とかく物件価格だけにとらわれがちですが、こうした諸費用の存在を軽く見ると、手痛い失敗が待っています。

自己資金ゼロでもOKと安易に考えない

自己資金ゼロでもOKと安易に考えない

最近では、住宅購入に際して全額を融資してくれる金融機関も増えてきました。 しかし、安易な考えでこうしたオールローンを利用すると後悔することも。自己資金を充てない分、総返済額は大きくなり、月々の負担も重くなってしまいます。 やはり、諸経費分と手付金を合算した額の自己資金は最低限でも用意しておいたほうが何かと安心です。もちろん、自己資金の分だけ、オールローンより借り入れ可能な額も大きくなります。

不動産の探し方

住宅ローンについて

住宅ローンについて

最初に条件をきちんと絞り込みましょう。 価格、広さ、周囲の環境、学校区、駅からの距離、土地の形状、前面道路、利便施設等、条件をあげだすときりがないかもしれません。ですが、ここで現実的な条件の絞り込みをしておかないと、とんでもない超長期的な不動産探しの迷宮に迷い込むことになります。 「人気の駅の近くでお買い物しやすいお店が多くて、道路は広いけど交通量は少なくて、土地は南向きで東西に広くて、学校も近くて日当たりも良くて周りに家が建ってなくて、値段の安い土地が欲しいです~。」とか言う方が稀にいらっしゃいますが、現実問題としてそんなのあると思いますか? おそらく100年単位で探さないと不可能だと思われます。 幸運の女神に特別の寵愛を受けている方はそれで良いかと思いますが、それ以外の方は何年も経ってから不動産の購入に失敗したと気づくことになってしまいます。 不動産の購入はギャンブルではありません。運に任せて購入するものではないのです。

例えば不動産に次いで高額な買い物として買われる方が多いものに自動車がありますが、自動車を買う時に「最新型で大きくて燃費が良くて格好良くて早くて安全な高級車が格安で買いたい」とか「良いものがあったら買います」なんて言いませんよね。殆どの方が「予算はこれくらいだから新車だとこの辺の車種だけど、家族が何人だからこれくらいの大きさは要るからこの辺の新しめの中古車にしようか」と言う感じで現実を落とし込んで購入されています。 不動産も同じです。きちんと現実を落とし込んで、長期的に何を優先して何を後回しにするのか、そこを考えたうえで買わなければなりません。

・広さ
予算内で広めの物件をご希望される方は多いです。通常戸建て住宅を建築するのであれば30坪~40坪あれば十分です。例えば土地の価格が高い大都市圏ですと、坪単価が100万円を超えることも珍しくは無いので、そうなると土地だけでも買うのも難しいという方が多くなってきます。 所有されている自動車の台数にも左右されますが、一般的な一戸建てであれば40~50坪もあれば十分だと思っておいて問題はありません。

・形状
道路との兼ね合いもありますが、基本的に正形(正方形とか長方形)の方が利用しやすいですね。 ただし、ある程度敷地の広さが望めるのであれば、旗竿のような形の奥まった土地の方が評価的に安くなるので、希望する地域で買う事が出来たりします。

・学校区
「孟母三遷の教え」にもあるように、学校区というのは割と重視していいポイントです。 確かに学校に近ければ送り迎えが必要な時等に楽にはなりますが、最大でも小学校なら6年しか通いません。中学校に通うようになると部活動の関係も出てきますし、高校となるとせっかく合格した高校への通学が大変になるかもしれないという事もあります。 これはお子様の年齢を考慮した上で選択された方が良いと思われます。

・駅からの距離
不動産価値を大きく左右する要素です。不動産を資産として考えた時に、何年何十年経っても変わらない利便性を担保してくれるのが駅です。 鉄道はバスと違って敷設するのに相当の費用が発生しますので、路線が廃止される可能性がバスとは比較にならないほど低いという点があり、そのため不動産の価値を担保してくれる利便施設となります。

・前面道路
古くからの住宅街などでは前面道路が4mといったところが多かったりもしますが、これは現在のように車社会が予想されていなかった時代に十分とされた道幅で、今実際にお車で通行すれば運転に慣れていない方は相当に狭いと感じられるかもしれません。 また、前面道路が市町村などが持っている公道か、個人や会社が持っている私道かも注意しましょう。私道の場合は長期的に見た時に補修費用の負担を求められる可能性もあります。

・利便施設等
徒歩数分の立地にスーパーとか銀行や病院があると便利ですよね。 ただ、これらは基本的に公共の施設ではないので、遠い将来に移転や閉鎖される可能性があります。優先度的には学校や駅よりは後回しにされた方が良いでしょう。

何の媒体を使って探すか

探す手段ですが、昨今ではスマートフォン等の普及によりネットを介して探す方が多いと思います。他にも新聞広告や不動産情報誌やリビング誌等のチラシを参考にする方も多少ながらいらっしゃるでしょう。 こちらのホームページもスマートフォンやタブレット端末でご覧になられている方が多いと思います。

まずはポータルサイトといわれる不動産情報サイトで探されると良いと思います。 インターネットの普及のおかげで、情報量的にはかなりの数が望めますし、先にも書きました条件の絞り込みがきちんとできていないと「一致する情報:0件」という現実を見ることも出来ます。

きちんと整理された条件で検索するとたくさんの情報が出てくると思います。 いろいろな不動産屋が売主様から依頼されて情報を提供していますので、これはという情報があれば当社の方にでもお問い合わせください。 基本的に不動産情報サイトに掲載された物件はどの不動産屋でもご紹介可能です。 中には「囲い込み」といって他の不動産屋を介した購入希望者への紹介を拒む不動産屋もありますが、これは原則「宅地建物取引業法違反」ですので、ご注意ください。 大事な資産を使って、もしかしたら一生に一回かもしれない大きな買い物をするのに法律違反をする不動産屋に任せて安心できますか? 不動産を購入する時はコンプライアンス(法令順守)を重視する不動産屋に依頼しましょう。

家の探し方

不動産を探したりするときに最も重要視して頂きたいのは「どこに住むのか(立地)」です。 ファミリー世帯の場合は自分だけでなく家族の生活にも影響がありますから、充分な検討が必要です。建物は将来的に建て替えたりできますが、場所は変えることができません。 住宅を資産として考えたときに、今現在だけでなく遠い未来に資産として残るかどうかが大切です。仮に同じ2000万で買った家が2つあったとします。30年後売却して片方は500万円で、片方は1500万円で売れたとすると、新築時の価格は同じでも資産としては1000万の差があったということです。

家の探し方

新築のメリット、デメリット
メリット 新しくて綺麗で最新の設備を標準で装備しており間取りや設備品など、
自分の希望やこだわりを入れることができるというメリットがあります。
また長期保証があり住宅ローンの審査に通りやすく、長期返済計画が組める点もメリットのひとつです。
デメリット 新築は購入した瞬間に200万~300万値下がりすると言われます。
それだけ日本では「新築」という肩書きに重きをおいている方が多いのです。
また中古住宅と比較すると、販売会社や施工会社の商売であるために「お買い得」と呼ばれる様な話はほぼありません。
中古住宅のメリット、デメリット
メリット 新築に比べると住宅購入にかかる予算でおさえることが
できることが多いのが中古住宅の大きな魅力です。
極めてまれですが、思いがけない掘出物が出ることもあります。
デメリット デメリットとして挙げられることは、建物の老朽化に関することが多く、
構造躯体の状態が非常に悪いようであれば、綺麗にリノベーションをするという単純な対応ではなく、
柱や梁、基礎などの主要な構造部分の補修・補強に大きなコストがかかることもあります。
補修や補強工事費が大きくなればなるほど、イメージしていたリノベーションを実行するだけの
ゆとりがなくなることも少なくありません。
築年数によっては火災保険等が割高になることもあります。
賃貸のメリット、デメリット
メリット 子供の成長、転勤、家族の数の変動、収入の変化など、
刻々と住まいへの条件が変った場合に気軽に住み替えることができます。
簡単に住み替えられローンや、住宅金利などといった気苦労がありません。
短期間でも住むことができます。
また、駅や商業施設に近く人気のある地域の物件を選ぶのも容易です。
デメリット 借り物ですので、内装などは自分で自由に変えられず、設備に何か問題が生じた場合、
費用的な面で持ち主の責任によって修繕が行われます。
また、思うように換えたいときに、自由に工事することができません。
家賃を月単位で支払い、長期での検討になりますが、持ち家の購入費を割っていくと、
賃貸物件のほうが多少割高の傾向にあるようです。
どんなに長く住んでいても、借りているだけなので財産としては何ものこらないという点もあります。

賃貸経営について

大家業が人気の理由は?

定年退職後の老後資金にと、現在は多くの方がアパート、マンションなどの賃貸経営に乗り出しています。 いわゆる“大家業”ですが、人気の秘密はやはり賃貸経営の知識がない初心者の方でも、何の問題もなく家賃収入が得られるその手軽さでしょう。とはいえ、年配の方が取り組むには、大変な仕事のように思えます。たとえば、家賃の回収や物件の清掃、メインテナンス、修繕にクレーム対応など、どれも骨の折れそうなことばかりだと言えるでしょう。

賃貸管理会社に丸投げで左ウチワも可能

実は、そこに大きなカラクリがあります。それが賃貸管理会社という存在。大家業と言っても、前述のような面倒な部分は、すべて賃貸管理会社の専門業者に丸投げできるシステムがすでに確立されているため、ほとんど働かずして家賃収入が得られるというわけです。まさに「不労所得」ですが、これなら確かに特別な知識やスキルは不要でしょう。

賃貸管理もよつば不動産におまかせ

よつば不動産でも、この賃貸管理サービスを提供しています。
当社で投資用物件をご購入いただき、日常の煩雑な業務をおまかせいただくことで、どなたでも大家さんとして成果を上げられます。ご興味のある方は、ぜひ当社までご相談ください。

  • 不動産売却の基礎知識
  • よつば不動産の魅力
  • 不動産無料査定