空家管理でお悩みの方へ｜高松市の不動産売買 よつば不動産

空家対策について

放置しておくと資産どころではなくなる空家

今や日本で10軒に1軒以上が空家という時代。最近ではその加速的な増加がニュースなどで取り上げられ、社会問題としても大きくクローズアップされています。しかし、実際に深刻な悩みを抱えているのは、空家の所有者でしょう。とくに、親から相続した実家が遠方にあるため、そこに移り住むわけにも管理するわけにもいかず、ただ放置しているという方には頭の痛い問題です。

なぜなら、ただそこにあるというだけで、毎年のように高い固定資産税を払わなくてはならないからです。 しかも、自宅から遠いため管理が行き届かず、ほとんど廃墟と化しているようなケースだと、管理実態のない「特定空家」に指定され、さらに高額な固定資産税が課税される羽目になります。さらに倒壊などの危険があるような場合は、行政から撤去を命じられることも。そうなると、取り壊して更地にするにもまた莫大な費用が発生します。しかも更地にしたままでは、通常の6倍もの固定資産税が課されます。空家問題はまさに八方ふさがりというのが現状と言えるでしょう。

しかし、空家を放置することで生じる懸念はこれだけではありません。管理が悪いと建物が傷んだり、庭に雑草がはびこったりして、周囲の景観を損ねる原因となります。 そればかりか、犯罪や放火、不法投棄の温床になりかねないため、近隣から苦情などが寄せられたり、最悪の場合は訴訟問題にも発展したりする可能性も。

将来、そこに移り住もうと考えている場合、どこかで修繕やリフォームを実施する必要に迫られるでしょう。 しかし、メインテナンスするならできるだけ早い時期に行わなければなりません。築年数の経過した家は、それ以上先延ばしにすると老朽化が進んで取り壊すしか手はなくなります。そうなってしまうと、いざ売却しようとしても建物自体の資産価値はゼロなので二束三文ということにもなりかねません。売るにしても維持するにしても、「待ったなし」というのが空家問題の難しいところです。

不動産会社へ相談してみましょう

課題解決の決め手は＜売却・賃貸・管理＞

こんな場合にこそ頼りになるのが地元の不動産会社です。なぜなら、もともと不動産の売却や賃貸、管理を本領としているため、こうしたサービスを通じて空家問題を上手に解決してくれるからです。たとえば、将来そこに住む予定がないのなら、その不動産会社を通じて売却を図るのがよいでしょう。

また、築年数が比較的新しい家で、内外装ともに大きな問題がなければ賃貸してそこから家賃収入を得る道もあります。そうすれば、固定資産税、維持にかかるコストもそこから捻出できるでしょう。築年数の経過した家でも、定期的な管理を実施すれば、もっとも懸念される廃墟化を免れ、将来そこに住むときまでトラブルなく維持することができます。ご実家をどうするかで頭を痛めている方は、ぜひ近隣の不動産会社に相談してみるとよいでしょう。

なお、不動産会社にご実家の売却、賃貸、管理について相談される際は、下記の点をよく確認しておくことが大切です。

売却：　物件の査定価格、売却のための費用や最終的な手取り金額は？

手取り金額を求める公式はとても簡単です。通常、売却価格から購入したときの価格（建物の減価償却費は除く）と諸経費および仲介手数料などを差し引くだけです。 あとは、譲渡所得の有無によって税金を再計算すればいいだけです。 まず売却のﾒﾘｯﾄとしては、一時的にまとまった収入が入ってくるという点です。不動産を売却した際に発生する利益は譲渡所得とよばれ、譲渡所得に対しても税金がかかりますが、平成28年度（2016年度）の税制改正において、条件を満たせば3,000万円の特別控除を受けることも可能になりました。立地条件が良かったり、売却先にあてがあれば別ですが、空家を売却するケースは売却したくてもできない、ということもあります。売却先を探す手間や労力がかかるというのが、売却における唯一最大のデメリットと言えます。

空家の売却したい方へ

賃貸：賃料はいくらか、リフォームなど経費はどのくらいか、収支は？

空家の管理としては思い入れのある実家を取り壊したくないときは、賃貸に出すことによって収入を得つつ、実家を残すということも可能です。さらに人に住んでもらうことで、空家が傷むことを防ぐことができるメリットが考えられます。 空家を解体せず活用する際には、リフォームやリノベーションが必要な場合がほとんどです リフォームは経年劣化や老朽化した箇所を復旧する工事のことで、リノベーションは建物の機能を向上させる工事のことを言います。戸建住宅の全面リフォームにかかる費用の相場は約150万円から約500万円、リノベーションでは約250万円～約1,200万円と工事内容や施工面積によって大きく価格は異なります。賃貸料として継続的な収入を得ることができる点がメリットといえます。不動産の賃貸による不労所得で収入アップ、というのは誰もが考え長期的に見れば、売却するより収入が多くなるということもあるかもしれません。 デメリットとして考えられる点は、売却と同様、借り手を探す労力がかかることです。借り手が見つかったとしても、賃貸契約のトラブルが発生することもあり、空家となった物件を賃貸物件にするために修繕やリフォームが必要な場合もあるので、ある程度の初期投資が必要となる場合もあるかもしれません。

管理：管理メニューの詳細と、月々のコストは？

管理のデメリットとしては当然賃貸料はなく、状態の管理も所有者の責任となります。遠方に住んでいて定期的に空家の管理ができない場合などは、管理サービスを提供する業者に委託する費用が発生するリスクも念頭に置いておく必要があります。 一般的な空家のコストは 物件価格に対して年間3?4%近い金額になります。一方、土地にしろマンションにしろ、市場での取引価格は、毎年平均2%ずつ下がっていきます。 いま2,000万円の空家なら、維持コストで4％、年間の値下がりが2％で合計6％、つまり120万円の損失が、毎年発生していることになるのです。空家はただ持っているだけでコストがどんどんかさんでいきます。弊社では空家でお困りの方や、お悩みの方に売却、賃貸、管理などの適切なアドバイスやベストなやり方を提案させて頂いておりますのでお気軽にご相談ください。

賃貸経営について

大家業が人気の理由は？

定年退職後の老後資金にと、現在は多くの方がアパート、マンションなどの賃貸経営に乗り出しています。いわゆる“大家業”ですが、人気の秘密はやはり賃貸経営の知識がない初心者の方でも、何の問題もなく家賃収入が得られるその手軽さでしょう。とはいえ、年配の方や不動産取扱い経験の少ない方が取り組むには、大変な仕事のように思えます。たとえば、家賃の回収や物件の清掃、メインテナンス、修繕にクレーム対応など、どれも骨の折れそうなことばかりだと言えるでしょう。

面倒なことは賃貸管理会社に丸投げ

そこで便利なのがそれが賃貸管理会社という存在。大家業と言っても、前述のような面倒な部分は、すべて賃貸管理会社の専門業者に丸投げできるシステムがすでに確立されています。これなら確かに特別な知識やスキルは不要でしょう。

賃貸管理もよつば不動産におまかせ

よつば不動産でも、この賃貸管理サービスを提供しています。当社に日常の煩雑な業務をおまかせいただくことで、大家としての雑多な管理から手を放すことができます。ご興味のある方は、ぜひ当社までご相談ください。

【PICKUP】－不動産投資とは－

不動産投資には大きく分けて2つあります。ひとつは土地や建物を仕入れて、これを買値より高い価格で売って利ザヤ（売買で生じる利益）を得るというもの。 そして、もうひとつがアパートやマンションなど賃貸物件を購入し、これを人に貸すことで賃料収入を得るものです。前者は「売却益＝キャピタルゲイン」、後者では「家賃収入＝インカムゲイン」が収益になります。超低金利時代で銀行に預けても資産は目減りするばかりの今、高利回り、高い収益性が見込めるこうした不動産投資に人気が集まっています。 ただし、利益率の高いものがそんなに市場に出回る事はないので、生兵法で手を出す前に不動産会社に相談しましょう。