売却の基礎知識

売却を検討する前に知っておきたいこと

一般の方にとって、自宅や所有する土地・建物を売却するといった経験は生涯のうちそう何度もないことでしょう。
だからといって、予備知識もないまま着手しても成果を上げられるかどうかは疑問です。
大切な資産である不動産が高く売れるか、確実に売れるかは、もちろん依頼先である不動産会社の力量次第ですが、どの不動産会社を選ぶかは依頼者にほかなりません。
そこで、ここでは不動産売却を検討する前に知っておきたい基礎知識について取り上げました。
もし、売却で不安に思われることがありましたら、高松市のよつば不動産までお気軽にご相談ください。

不動産会社の選び方

売却の成否は不動産会社選びにかかっている

売却の成否は不動産会社選びにかかっている

大切な資産であるご自宅や不動産が売れるか、売れないか、高く売れるか、そうでないかは、まさに依頼先である不動産会社次第。とはいえ、一般の方が数ある業者のなかからベストな1社を選ぶのは至難の業でしょう。

もちろん、会社のホームページを見て企業情報を検討して選ぶという方法もあるでしょう。 しかし、企業や経営規模の大小だけで有能かそうでないかを判断するのは難しいというのが実情です。大手でも売却にあまり積極的でなかったり、実績が乏しかったりする会社は少なくありません。反対に数人規模の会社でも地域に密着した積極的なビジネスで成功を収めていることもあります。

査定金額と根拠で判断しましょう

いずれにしても、最初から1社に絞るのは得策ではありません。
できれば、数社以上に対し物件の調査を依頼して、査定額を出してもらいましょう。その金額がどうかというのはもちろんですが、大事なのは金額の根拠をどれだけその業者がていねいにわかりやすく説明してくれるかに注目すること。突出した金額を提示してきた業者だからといって安心してはいけません。 むしろ、その手の会社は、仕事が取りたい一心で高い額面をチラつかせてきただけの可能性もあるからです。

誠実で、仕事のできる不動産会社は、現地調査や書類上の調査を徹底し、最新の市場動向に基づいて根拠のある妥当な金額を提示してくるはずです。どれが妥当かはわかりにくいかもしれませんが、その根拠をどれだけ依頼者にわかりやすく、納得の行くように説明してくれるかに注目しましょう。

たくさん査定したから高く売れるわけではない

不動産会社の出す査定額は、簡易査定や訪問査定でも、各不動産会社で査定額が違うことは普通にあります。
査定額はある程度の相場価格を表すもので、売り出し価格の参考になる価格です。大切なのは売れそうな価格ではあっても、売れる価格ではないという意識を持つことが大切です。買主に不動産を売ることになりますが、最終的にはその過程で一緒に売却活動をしていくのは不動産会社です。

不動産の売買は大金が動くので、信頼できる不動産会社を選ばないと後々後悔してしまいます。実際に担当者に会って判断するのも重要です。査定金額はあくまでも予想価格ですので、媒介契約を取りたいが故に高い査定金額を付ける会社もあります。査定金額は営業的な要素が入った予想価格ですので、金額だけで判断するのはお勧め致しません。高い査定金額を付けた会社が、不動産を高く販売できる能力を持っていると保証する訳ではないからです。高い査定価格を付けたが故に、不動産会社も勢いで高い売り出し価格を付けざるを得ず、販売に時間がかかり、値下げを繰り返し、安い価格で最終的には成約するということもあります。

一回目の査定金額は重要

明らかに相場より高い金額で売りに出し、見学者すら現れない状態で数ヵ月経過すると、その後相場に近い価格に値下げしてもなかなか成約に結び付かないといった事も多々あります。適正価格で売出し、時期にもよりますがおよそ3カ月以内に成約に結びつけるのがベストです。
その根拠は売出した時に、売物件を見学に来られる購入希望者は3カ月以内に集中する事が多いのです。この間に売却できなかった場合、新たに物件を探し始める新規の購入希望者の出現を待ち、期待しなければなりません。そのため一回目の査定が大変重要になります。

どの不動産会社が「〇」か「×」かはここで判断

売却の成否は依頼先である不動産会社次第。では、数ある不動産会社のなかから信頼できる1社を選ぶポイントは?
下記の項目を参考に判断してみてください。

Point1:顧客最優先の考え方がある業者ならOK

どんな商売でもそうですが、売る側又は買う側の都合ばかりを押し付けてくるような会社、店と付き合ってもろくなことにはなりません。
不動産会社でも、売却額や引き渡し日、売却のスケジュールなどについて、依頼者の事情や要望を無視してゴリ押ししてくる場合は敬遠しておいたほうが無難です。誠実な不動産会社は、顧客一人ひとりの要望や利益を最優先に考えているので、どのような要望にも親身になって対応してくれるはずです。

販売活動後のフィードバックをできない業者はNG

Point2:販売活動後のフィードバックをできない業者はNG

価格や物件に売れない理由が思い当たらず、何か月も売れない場合は、不動産業者の変更も考えてみましょう。媒介契約の更新時期となる販売開始から3ヶ月を一つの目安とすれば変更の検討に関してはわかりやすいです。検討するときは、売り出し価格を下げるか、そのままにするかも併せて考えるのがおすすめです。媒介契約ですが、専属専任媒介には1週間に1回、専任媒介は2週間に1回、不動産業者から売主への定期報告義務があります。
定期報告がない場合は法令違反になり、定期報告では、報告日までの営業活動と物件へ問い合わせがあったかなどを報告します。一般媒介に報告義務はないですが、こちらから聞かなければ報告をしない不動産業者は売る気がない可能性もあります。
媒介契約を結ぶ際には、きちんと状況を報告してくれる不動産業者を選びましょう。内見の希望者や物件への問い合わせが現れない場合は、不動産業者の販売活動に不足があることも考えられます。土地や家を販売しているにも関わらず、なかなか成約に至らない場合は、不動産業者からの報告を元になんらかの手を打たなければなりません。その際、不動産業者からの提案を受けるのがよいです。

Point3:媒介契約を書類で結ばない業者は要注意

正式に不動産会社に売買の仲介を依頼する際に「媒介契約」を締結し、不動産会社は遅滞なく一定の契約内容を書面に記載した「媒介契約書」を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければならないと定められています。
国土交通大臣が、媒介契約については媒介契約を標準化し消費者保護を図ることを目的として、「標準媒介契約約款」を告示し、媒介契約で定めるべき基本事項を網羅することで、消費者にとって不利な媒介契約が締結されることを防止しています。
また、標準約款に記載されていない条件があれば、必ず追記してもらってください。
依頼者にとって不利にならない事項をより具体的に追記することを国土交通省も推奨しています。

売り方の提案ができる業者を選びましょう

Point4:売り方の提案ができる業者を選びましょう

契約手続きや契約関係書類の作成など、初めて経験することがたくさんあります。当然、不安や疑問もいっぱい出てきます。 それらに丁寧に対応してくれる不動産会社でないと困ります。 また中古住宅購入にはリフォームがつきものになります。 リフォームの資金やタイミング、内容に関する提案やアドバイスも必要となる為、リフォームにも詳しい不動産会社が安心です。 築年数の古い住宅などは、住宅診断等の関係から「中古住宅」として売るのか「古家付土地」として売るのかで差が出ます。 売主の都合もありますが、最終的に購入する買主がイメージできるかどうかも大切です。

Point5:取り扱い物件が豊富だからといって売れるわけではない

不動産会社を選ぶとき、取り扱い物件が豊富かという点を重要視される方もいるでしょう。取り扱い物件が豊富なら確かに信頼もできますし、多く抱えている物件への問合せをしてきた方の中から購入希望者を見つけてくれることもあります。 ですが一概に取り扱い物件が多いから良いとも言い切れません。取り扱い物件が多くなくても地元の情報をよく把握していたり売却のための提案が巧みなところもあります。昨今ではインターネットを利用し情報を探される買主様が殆んどですので実際のところは、会社の規模はあまり関係ないと言えるでしょう。
例えば100件の物件を預かって、10件成約がとれた不動産会社と2件の物件を預かって2件の成約をとれた不動産会社ではどちらが売却の可能性が高いでしょうか。
確率でいえば、2件中2件の成約をとれた不動産会社の方が売却できる確率は高いのです。
大切なのは、どんな販売活動を行なってくれるのかということです。
取り扱い物件が多いから売却が早くなったり、高く売れたりということは一概には言えません。

お問い合わせからの流れ

不動産会社に売却を依頼した場合の流れについておおまかにご説明します。

STEP.01:
お問い合わせ・相談査定の依頼
現地調査も含め査定は無料です。お気軽にお申し付けください。
STEP.02:
調査
ご相談の内容や物件情報に基づいて、担当者が市場価格や物件状況を調査します。
売主様から渡された情報や市場相場からある程度の算定はできますが、
やはり中古住宅などは現物、現場を見たほうがより厳密な査定が行えます。

(例)
※役所調査
上下水道の設置状況や道路種別、建築基準法などの法的規則を調査します。
※価格調査
物件周辺での販売事例や成約事例を調べます。
STEP.03:
査定価格提示
査定価格を提示します。調査の結果を元に、売却につながる販売手法や戦略をお伝えします。
STEP.04:
打ち合わせ
不動産会社に売却を依頼します。
STEP3で指示された販売手法や戦略に関して売主様の予定や都合を加味して打合せを行います。
STEP.05:
媒介契約の締結
提示された査定価格や打ち合わせの内容に納得したら、その不動産会社と「媒介契約」を締結します。
なお、媒介契約には下記の3種類があり、ご依頼者が任意で選ぶことができます。

①専属専任媒介契約 その不動産会社が単独で仲介を行う契約です。
・メリット
1週間に1回の報告義務、ネットへの掲載義務があります。
依頼を受けた不動産会社は、契約日から5日以内に指定流通機構へ物件を登録しなければならない
義務を負っています。
・デメリット
複数の不動産会社へ依頼ができません。
また友人からの紹介や身内など、売主自らが発見した買主への売却することができません。

②専任媒介契約 その不動産会社が単独で仲介を行う契約ですが、売主が独自に買主を見つけた場合は、
その不動産会社を介さずに契約することが可能です。
・メリット
専属専任媒介契約とは違い、売主が買主を自分で見つけられた場合、
物件をその方へ販売することができます。
また、依頼を受けた不動産会社は、契約日から7日以内に指定流通機構へ
物件を登録しなければならない義務を負っているため、比較的早く売れやすいといえるでしょう。
不動産業者は、依頼主に2週間に1回以上の頻度で売却活動の状況を報告する義務があり、
定期的に販売活動の状況を知ることができることもメリットです。
・デメリット
複数の不動産会社へ依頼ができません。
しかし逆を言うと、一つの業者だけと連絡を取ればよいので楽です。
さらには不動産会社からすれば、売却できれば必ず自社の利益になることから、
広告費や営業経費を積極的にかけてもらえる可能性が高く、早期売却につながりやすいです。

③一般媒介契約 その不動産会社を含め、複数の不動産業者へ仲介を依頼できます。
売主が自ら複数の不動産会社に依頼する必要があります。
・メリット
複数の会社へ依頼することができ、売主が買主を見つけることも可能です。
・デメリット
不動産会社は、広告費をかけても他社による成約では手数料が得られないため、
積極的に広告費をかけようとしません。
また指定流通機構への物件登録義務がないという点もデメリットです。
STEP.06:
販売・広告活動
売却を依頼された不動産は、新聞やチラシ、地域フリーペーパーなどの印刷媒体のほか、
ネット媒体を活用して物件情報を発信していきます。
また、昨今ではインターネットの不動産情報サイトからの販売が
9割近く高くとなってきておりますので、インターネットでの物件の見せ方は非常に重要です。

・折り込みチラシ・ポスティング
・新聞・雑誌広告
・地域フリーペーパー
・インターネット(自社サイト・不動産関連サイト)
・ダイレクトメール
・店頭掲示・看板
・オープンハウス
・現地案内
STEP.07:
購入申し込み・売却承諾
不動産売買において、売買契約書を作成する前の段階で、買主・売主が
それぞれの意思を書面で取り交わすことがあります。
売主・買主双方の条件を書面で確認しながら交渉していきます。
買主が作成するものを「購入申込書(買付証明書)」といい、
売主が作成するものを「売渡承諾書」といいます。
STEP.08:
売買契約の締結
ご依頼者と買主の方との間で価格や引き渡し条件などの交渉・調整を行い、
合意に達したら売買契約を結びます。
STEP.09:
引き渡し準備
売買契約締結後、売主は抵当権抹消や残留物の処分を行います。
買主は銀行ローン等の手続きを行います。
STEP.10:
決済・お引き渡し
代金のお支払いを確認すると同時に司法書士に依頼して物件の所有権移転手続きに入ります。
また、このとき売主から買主の方に物件と住宅の場合は鍵を引き渡します。
こうして所定の手続きを終えると、仲介売却は完了となります。

賃貸の基礎知識

賃貸の基礎知識

賃貸の仲介手数料

今は賃貸住宅の不動産屋への手数料は1ヶ月分の賃料の半分のところが多いです。 昔は1ヶ月分の賃料を取るところが多かったのですが、実はこれは宅地建物取引業法違反でして、業界の慣習として長年黙認されていたのですが、ある時から国土交通省が法令順守の強化に乗り出し、今では殆どの物件が1ヶ月分の賃料の半分とされています。 例外としては、大家さん側が一切手数料を負担しないとかの特殊な事例ですね。

敷金・礼金など

敷金は大家さんに預けるお金で、礼金は大家さんへの手数料のようなものです。 敷金は借りた人が家賃を滞納したまま退去したり、借りた家や部屋を壊して退去したりした場合にそこから補填されるためのお金で、原則退去時には返却されます。 昔は退去時に大家さんから壁紙の交換や掃除代などの名目で差し引かれ殆ど返ってくることが無かったのですが、今では国土交通省の退去時ガイドラインというのがありますので、通常使用により劣化したり色褪せしたりしたものは大家さんの負担と決められています。 関西などでは「敷金・礼金」ではなく「保証金・保証金引き」というものになっています。

火災保険

賃貸を借りる際は火災保険への加入をしましょう。
これは火事だけではなく、水漏れや盗難といったものも保証されるものに加入しておいた方がいいでしょう。

保証人・保証会社

殆どの場合、連帯保証人をつけるか保証会社への加入を求められます。
これは家賃の滞納などのトラブルを避けるためというのもありますが、災害時などの対応のためでもあります。
昨今では保証人に連絡しても払ってもらえないなどのトラブルもあるため、保証会社を利用する大家さんが増えてきています。

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