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不動産の査定には大きく３つの種類があります。

取引事例比較法、収益還元法、原価法の３つです。

収益還元法というのは主に一棟売りの賃貸物件とかの投資物件で使われるもので、買ったらどれくらいの利回りで収益が得られるかで考えるものです。　

取引事例比較法は読んで字のごとく、周辺などの取引事例をもとに似たような面積などの条件から価格を類推するものです。

原価法は、税金などの試算と同じで「これを新築で買ったらいくらになるのか」ってところから現在の価値を逆算で導き出すものです。

私がよく使うのは原価法と取引事例比較法の合わせ技ですが、どちらかと言うと取引事例比較法を重視しています。

理由は簡単で、売りに出す以上「売れないと売主さんが困る」からです。

不動産は基本的に使わずに持ってるだけだと、ごく潰しのニートを飼ってるようなものでお金は出ていく一方です。売ると決めた以上は早く売って、資産を有効に使うのが一番利益になるのですから。

取引事例比較法は「実際に取引があった事例」と比較しないと意味が無いのですが、割と「今も販売中の事例」と比較する不動産屋も居ます。

不動産屋には物件を見極めるのと同時に、買い手を見定めるマーケティング能力も必要です。実際にあった話ですが、周辺で取引されてる価格の３倍で売りに出されてた土地を見たことがあります。これを比較対象にしてる限りは「絶対に売れない」と言い切ってもいいでしょうね。